El Club CarrefourFinanzas personales | Ver todos los posts del Blog | Ver todos los consejos de la Comunidad
Vivienda a dÃa de hoy ¿comprar o alquilar?
16/02/2009
Pregunta complicada donde las haya la que titula este post y nos hace Mare en la Comunidad del Ahorro.Antes o después todos nosotros debemos responder en algún momento de nuestra vida ¿compramos la vivienda o la alquilamos?.
Respondiendo en primer lugar a la pregunta y basándome en todos los motivos que voy a exponer más adelante, a dÃa de hoy yo no comprarÃa una vivienda, alquilarla es una opción más económica y menos arriesgada a corto / medio plazo (de uno a cinco años).
Tenemos que partir de las siguientes premisas base para justificar mi respuesta. Vamos a focalizar la necesidad y uso de una vivienda:
- La vivienda sirve para vivir y su duración va a ser indefinida en el tiempo. Es decir, siempre voy a necesitar una vivienda.
- Suponemos que tenemos el acceso y las condiciones necesarias para formalizar el crédito hipotecario que necesitamos.
Tenemos acceso a la financiación necesaria para adquirir esa vivienda - No existe concepto de valor residual, dado que si vendo mi vivienda, voy a necesitar otra. Es decir sólo cambiarÃa el producto, pero no obtengo ninguna ventaja por su valor futuro.
Fijando este escenario, comprar una vivienda va a depender de muchos factores en simultáneo, todos ellos de carácter macroeconómico y en la mayorÃa de los casos con una proyección futura a largo plazo casi impredecible.
Precio de la vivienda.
Actualmente está bajando, y debe continuar sus bajadas más aún, puesto que la mayorÃa de inmuebles existentes en el mercado no son asequibles para casi ninguna economÃa doméstica. Es decir existe demanda, MAre es un claro ejemplo pero no existe encuentro con el precio del mercado.
Esta tendencia, es la equivalente a la deflación. No compramos hoy porque suponemos que ese mismo bien, mañana debe costar menos dinero. Estas tendencias generalizadas son muy peligrosas para la economÃa, dado que la contracción de consumo es brutal en todos los campos.
Actualmente, no es un buen momento para comprar. Mi opinión es que los precios bajarán en este campo eun unas horquilas de difÃcil cuantificación. Suponer un 20%-30% sobre los valores actuales no es muy descabellado en la mayorÃa de casos. No obstante siempre podemos encontrar ya inmuebles a un precio razonable.
Coste real de la vivienda.
Cuando compramos una vivienda, si ésta vale 150.000 euros, no pagamos esta cantidad por ella. Pagamos mucho más. En casi ningún caso, se tiene en cuenta el coste de la financiación, es decir el importe de los intereses.
Para el caso expuesto, utilizando el simulador de cuadros de amortización, vemos que una hipoteca a 30 años a un 4,5% de interés durante la vida de todo el préstamo significa que pagaremos 273.610 euros por nuestra vivienda a razón de 760 euros mensuales.
¿Podemos encontrar una vivienda en alquiler por el coste mensual de la hipoteca? Es muy probable incluso que lo encontremos por debajo, evitando también poder asumir una serie da gastos como pueden ser recibos de contribuciones, comunidad de vecinos o reformas importantes.
El efecto del IPC
En circunstancias normales, el incremento de los precios provocado por el IPC, provocarán que nuestros pagos mensuales en el caso de alquiler aumenten de un año a otro y que se genere el efecto contrario con los pagos hipotecarios. En escenarios a tipos de intereses fijos, o con pocas fluctuaciones el aumento de IPC favorece los pagos hipotecarios.
Pero en la actualidad, el IPC tiene todos los visos de mantenerse en tornos a cero o incluso negativos. Si esto se produce, el efecto favorable es justamente el contrario. Vivir de alquiler puede resultar más barato de un año a otro que pagar la cuota de un préstamo.
Como conclusión Mare, comprar una vivienda a dÃa de hoy es una mala operación desde el punto de vista de la economÃa doméstica. Da igual que los precios bajen un poco, tienen que bajar mucho más aún, y las tendencias deflacionistas en general desaparecer para que sea realmente interesante optar a la compra.
Al resto de lectores, os animo a que nos dejéis vuestras dudas, preguntas y sugerencias en la comunidad del ahorro, asà como que aportéis vuestra visión de la compra de vivienda en la actualidad, bien en los comentarios o mejor aún en la Comunidad del Ahorro.
Remo, editor de Yo llego a fin de mes.
Imagen | Carlos Zama
Los usuarios de la Comunidad dicen:
Comentarios a "Vivienda a dÃa de hoy ¿comprar o alquilar?"
yo siempre he sido de alquilar... cuando hay un escenario en el que el alquiler es al menos un 30% más barato que la compra y no hay bajada de precios claro. Coincido contigo, hoy dÃa especialmente no es momento de comprar
Gracias por la expilcación Remo, me ha sido de gran ayuda.
Realmente los precios de compra han dejado de subir, pero mi duda era ¿hasta qué punto es conveniente esperar? Obviamente nadie va a vender por debajo del precio de compra que en su dÃa soportó, y estos años atrás todos sabemos que manejábamos cifras escandalosas.
Vivo en una zona costera, y posiblemente los primeros pisos que saldrán al mercado son los considerados 2ª vivienda, pero también es cierto que por esa caracterÃstica la calidad, acabados, etc, dejan mucho que desear.
Bien, pues habrá que esperar el momento, aunque lo difÃcil será decidir cuándo.
Gracias y un saludo
Muy interesante Remo, mucho. Yo me cambio de vivienda en breve y pese a que la comunidad en la que residiré es asequible en compra, no me lo planteo por la cantidad de gastos extra. A futuro no lo descarto, pero de momento, yo soy más de alquiler ;)
Ese es otro de los factores importantes a considerar y que mucha gente pasa por alto, los gastos que lleva aparejados la compra y tenencia en propiedad de una vivienda.
Aunque en la mayorÃa de contratos que yo he visto, el arrendador exige que los gastos de comunidad e IBI se los abone también el arrendatario...
¿En vuestros lugares de residencia también ocurre?
En mi caso, en el nuevo contrato de alquiler entra la comunidad en el precio ofertado, y el arrendador intentó "colarnos" los gastos de alta en suministros como cosa nuestra, a lo que nos negamos.
El tema del IBI si que no se, a mi no me suena para nada que entre pero lo comprobaremos ahora que lo dices Mare.
No hay de qué Mare. Espero haberte ayudado.
@Estebano, el tema de costes gasto de alquiler es un tema a tocar en breve. Entre ellos varios de los puntos un poco oscuros son los que estáis poniendo en comentarios.
Me lo apunto para una próxima entrada.
Un saludo
Aquà hay algo de información http://www.spaviv.es/faq/faq_lau_inquilino.php#sie...
Muchas cosas parece que depende de lo que se pacte en el contrato.
Queda claro en tu enlace Chavalina, parece que interesa negociarlo con el arrendador desde luego.
Otro factor que se me ha ocurrido hoy, en la lÃnea de los gastos que menciona Estebano, y que parecen una tonterÃa y no lo son, es el tema del equipamiento de la vivienda. Si alquilas el piso amueblado, juegas con la baza de poder comprar paulatinamente muebles básicos, electrodomésticos imprescindibles y caros, etc... mientras que si compras vivienda, ese gasto se hace imprescindible desde el primer dÃa.
Bueno, en mi caso particular, voy en breve a un piso nuevo, vacÃo salvo los muebles de la cocina, horno, vitro, nevera... pero no tiene más.
En este caso el gasto inicial puede parecer mayor, pero no siempre necesitas amueblarlo todo de una tacada. Aún en este supuesto yo ahora mismo prefiero alquilar, porque no sabemos a ciencia cierta si queremos quedarnos en ese sitio muchos años.
Es complicado todo, ¿eh?
Jajaja, sà Estebano, realmente hay muchas cosas a considerar. Bueno, si tienes la cocina preparada ya es un avance importante, porque para empezar con tener eso, una cama y una mesa pues vas tirando :-) Por eso hoy venÃa paseando y pensaba que éste era otro punto en favor del alquiler.
Creo que es casi imprescindible alquilar vivienda al menos con el mobiliario de cocina.
Tengamos en cuenta que son muebles que no tienen fácil adaptación de una cocina a otra con lo que si tenemos que comprarla nosotros es un gasto muy importante.
Los electrodomésticos si te los puedes llevar, incluso el resto de muebles.
No obstante, los alquileres sin "muebles" dormitorios y salones por ejemplo son más baratos que las viviendas amuebladas.
Remo, permÃteme que no coincida contigo.
Llevo unos 4 o 5 meses buscando piso de alquiler sin muebles (como tú dices, que sólo tuvieran la cocina) y te puedo asegurar que al menos aquà en Murcia son incluso más caros que pisos de caracterÃsticas similares (nº dormitorios, garage, balcón/terraza, antigüedad...), debido a su escasez quizá :-(
De hecho, el que he alquilado al final es semiamueblado, aunque hemos quedado con los dueños en que se llevarán lo que no necesitamos.
y los que queremos vender? Parece que somos los amlos, sin embargo, somos tambien los perjudicados, yo intento vender mi piso hace meses y ya no puedo bajar mas el precio,,,no se que hacer, si esperar más, a que se normalize, y si es asi ¿Cuanto más?
Hola Monica.
Los que quereis vender teneis varios problemas importantes y no todos tienen una fácil solución.
En primer lugar sobreendeudamiento del propio inmueble. Es decir, no puedes vender por debajo del valor de la hipoteca pendiente. Como dices, no puiedes bajar más el precio.
El segundo problema es como se comporten los inmuebles de la zona. Si el precio del resto de inmuebles se venden por debajo del precio de tu deuda, vas a tener que esperar mucho tiempo para vender.
Vender a pérdida no se puede hacer en casi ningún caso, pero todo depende de como puedas ir pagando la hipoteca.
Un saludo y suerte
La verdad es que está muy complicado. En el caso de constructoras, veo por la ventana de mi despacho un edificio con un cartel que dice que se venden las viviendas por 400 euros mensuales (100% financiación), sin entrada. A mi me parece grotesco, es menos que el alquiler... Imagino que, o habrán tirado los precios a más no poder, o algún truco tiene que haber. A mi sinceramente no me huele bien.
¿Qué opinas?
RegÃstrate o identifÃcate en la Comunidad del Ahorro para subir tus propios consejos de ahorros
Podrás subir tu foto personal, ver todos tus comentarios y guardar los comentarios favoritos. Y evitaremos el spam.